¿Puedo pedir hipoteca para un local o nave industrial?

Sí, los bancos financian la compra de naves y locales, pero las condiciones suelen ser más exigentes que en vivienda: piden más entrada (con frecuencia desde un tercio del valor), plazos algo más cortos y una tasación oficial del inmueble (Orden ECO/805/2003, que regula las tasaciones de garantía hipotecaria). Para autónomos y pymes, el banco también mira la actividad y los ingresos del negocio, no solo el local.

¿La licencia de apertura va con el local o la tengo que pedir yo?

Depende. Si compras un local que ya tenía una actividad igual a la tuya, a veces se puede transmitir la licencia o tramitar un cambio de titularidad, lo que ahorra tiempo. Pero si vas a cambiar de actividad o el local nunca tuvo licencia para lo tuyo, tendrás que tramitarla de cero en tu ayuntamiento (comunicación previa o licencia de actividad, según el caso). Confírmalo siempre antes de firmar: una nave «sin licencia para tu actividad» puede salir cara.

¿Se paga IGIC o ITP al comprar una nave en Canarias?

Depende de si es primera entrega o segunda transmisión. Si compras una nave nueva a quien la construyó o promovió (primera entrega), la operación lleva IGIC (Ley 20/1991, tipo general del 7 % en Canarias). Si compras un inmueble de segunda mano a otro empresario o a un particular (segunda transmisión), normalmente se paga ITP, regulado en Canarias por el Decreto Legislativo 1/2009. Es una diferencia importante: confirma siempre con tu asesor qué supuesto aplica a tu caso.

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Tu local en propiedad

Si tu negocio va para largo, comprar te da estabilidad y dejas de pagar alquiler. Pero comprar una nave o un local no es como alquilarlo: hay gastos que se suman al precio y cosas que conviene revisar antes de firmar. Aquí te lo contamos en cristiano, pensando en autónomos y pequeñas empresas de Tenerife.

¿Cuándo compensa comprar en vez de alquilar?

La regla práctica es el horizonte de tu actividad. Si tienes claro que vas a estar muchos años en el mismo sitio, comprar tiene sentido: dejas de pagar una renta a fondo perdido, ganas estabilidad (nadie te va a subir el alquiler ni a no renovarte) y, si el día de mañana cierras o te mudas, puedes vender o alquilar el local. Si en cambio tu negocio acaba de empezar, no sabes aún cuánto espacio necesitarás o prefieres no inmovilizar capital, el alquiler te da margen de maniobra.

También pesa el acceso a financiación. Comprar exige una entrada importante y, si pides hipoteca, el banco va a mirar la salud de tu negocio. Por eso mucha gente arranca de alquiler y compra más adelante, cuando la actividad está rodada. Si dudas, mira primero la opción de alquiler y compara con calma.

¿Qué gastos se suman al precio?

El precio que ves no es lo que acabas pagando. En Canarias, lo primero a tener claro es qué impuesto lleva la compra:

IGIC o ITP. Si la nave es nueva y la compras a quien la promovió (primera entrega), pagas IGIC (Ley 20/1991, tipo general del 7 %). Si es de segunda mano (segunda transmisión), normalmente pagas ITP (Decreto Legislativo 1/2009 de Canarias). Es el gasto fiscal más relevante y conviene confirmarlo antes de cerrar el precio.
Notaría y registro. La escritura ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad tienen sus aranceles, en función del valor del inmueble.
Gastos de hipoteca, si la pides. Tasación (Orden ECO/805/2003), comisiones y demás. Para inmuebles industriales el banco suele ser más exigente que con una vivienda.

Si la nave o el local generan negocio dentro, recuerda que tu epígrafe de IAE tiene que encajar con el uso permitido del inmueble. Lo explicamos en el glosario.

¿Qué revisar antes de firmar?

Lo esencial para no llevarse sorpresas, desde la práctica del día a día de un negocio:

Uso urbanístico. Que el planeamiento del municipio permita tu actividad en ese local. Es lo primero: si el uso no encaja, no podrás abrir aunque la compra esté perfecta.
Cargas. Que el inmueble esté libre de hipotecas, embargos o deudas que pasen a tu cargo. Una nota simple del Registro lo aclara.
Estado de las instalaciones. Electricidad (¿hay trifásica?, ¿boletín en regla?), agua, saneamiento y altura libre. Reformar después cuesta tiempo y dinero; mira la guía de suministros.
Licencia de actividad. Si la actividad anterior coincide con la tuya, la licencia de apertura puede ahorrarte trámites; si no, tendrás que tramitarla. Lo vemos en detalle en licencias.

Vender un local con la licencia de apertura vigente y la actividad en orden vale más y se cierra antes, precisamente porque el comprador se ahorra ese papeleo. Funciona en los dos sentidos: como comprador, búscalo; como vendedor, cuídalo.

¿Dónde buscar?

La oferta cambia mucho según la zona: no es lo mismo el área metropolitana de Santa Cruz y La Laguna que el sur de Tenerife o el valle de Güímar. Cada municipio tiene sus polígonos, sus rentas y sus trámites. Empieza por por municipio para situarte, y mira la disponibilidad real en el inventario.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir hipoteca para un local o nave industrial?: Sí, los bancos financian la compra de naves y locales, pero las condiciones suelen ser más exigentes que en vivienda: piden más entrada (con frecuencia desde un tercio del valor), plazos algo más cortos y una tasación oficial del inmueble (Orden ECO/805/2003, que regula las tasaciones de garantía hipotecaria). Para autónomos y pymes, el banco también mira la actividad y los ingresos del negocio, no solo el local.
¿La licencia de apertura va con el local o la tengo que pedir yo?: Depende. Si compras un local que ya tenía una actividad igual a la tuya, a veces se puede transmitir la licencia o tramitar un cambio de titularidad, lo que ahorra tiempo. Pero si vas a cambiar de actividad o el local nunca tuvo licencia para lo tuyo, tendrás que tramitarla de cero en tu ayuntamiento (comunicación previa o licencia de actividad, según el caso). Confírmalo siempre antes de firmar: una nave «sin licencia para tu actividad» puede salir cara.
¿Se paga IGIC o ITP al comprar una nave en Canarias?: Depende de si es primera entrega o segunda transmisión. Si compras una nave nueva a quien la construyó o promovió (primera entrega), la operación lleva IGIC (Ley 20/1991, tipo general del 7 % en Canarias). Si compras un inmueble de segunda mano a otro empresario o a un particular (segunda transmisión), normalmente se paga ITP, regulado en Canarias por el Decreto Legislativo 1/2009. Es una diferencia importante: confirma siempre con tu asesor qué supuesto aplica a tu caso.